Le tourisme aide à comprendre le contexte d’un choix immobilier au Cap-Vert. Pour bien utiliser les données, il faut toutefois partir de la question à laquelle chaque indicateur répond. Combien de personnes ont séjourné dans les établissements enquêtés ? Combien de nuits y ont-elles passé ? Sur quelle île et pendant quelle période ? Ces questions diffèrent de celle des recettes qu’un appartement donné pourrait générer.
Le deuxième trimestre 2026 offre un exemple concret : l’enquête de l’INE enregistre davantage de clients hébergés et, simultanément, moins de nuitées qu’au même trimestre 2025. Lire ces deux résultats ensemble permet d’éviter une évaluation construite sur un seul chiffre.
Deux périodes à distinguer
Le bilan annuel décrit une année complète. L’actualisation trimestrielle permet une comparaison plus récente, mais doit être comparée au même trimestre de l’année précédente.
| Période de l’enquête | Clients hébergés dans les établissements hôteliers | Évolution par rapport à la période correspondante | Nuitées | Évolution par rapport à la période correspondante |
|---|---|---|---|---|
| Année 2025 | 1.248.052 | +6,0 % par rapport à 2024 | 6.120.204 | +8,3 % par rapport à 2024 |
| Deuxième trimestre 2026 | 276.598 | +9,2 % par rapport au deuxième trimestre 2025 | 1.292.441 | −0,6 % par rapport au deuxième trimestre 2025 |
Sources : INE, fréquentation des établissements en 2025, publiée le 10 avril 2026 ; INE, deuxième trimestre 2026, publié le 9 septembre 2026. Données nationales concernant les établissements couverts par l’enquête ; sources consultées le 1er octobre 2026.
La deuxième ligne ne décrit pas l’ensemble de l’année 2026. L’écart entre clients hébergés et nuitées ne suffit pas à identifier une cause et ne démontre ni hausse ni baisse des recettes des appartements privés. Il ne doit pas être transformé en prévision des prix des logements.
Clients hébergés, nuitées et nuits de l’appartement
Une nuitée correspond à la présence d’une personne pendant une nuit. Les nuits vendues d’un appartement concernent, elles, l’utilisation de cette unité. Pour illustrer la différence : deux personnes séjournant ensemble pendant trois nuits génèrent six nuitées, mais occupent l’appartement pendant trois nuits. Il s’agit d’un exemple arithmétique, non d’une donnée de marché.
Lorsqu’une estimation emploie le mot « occupation », demandez ce qui est compté : lits, chambres ou appartements ; sur quelle période ; et quels jours entrent dans le dénominateur. Les jours réservés au propriétaire et ceux de fermeture pour entretien doivent être identifiables. Deux pourcentages calculés sur des bases différentes ne sont pas directement comparables.
Le nombre de clients hébergés dans les établissements ne doit pas non plus être présenté automatiquement comme le nombre de personnes distinctes entrées dans le pays. Pour connaître la population observée et la méthode de comptage, il faut se référer à l’enquête utilisée.
Des données nationales au contexte du logement
Pour passer des statistiques à une évaluation immobilière, nous proposons quatre niveaux d’approfondissement. Ils constituent une méthode de lecture MGM Intelligence, non une certification du marché.
1. L’île et la période. Précisez où se situe le bien et les mois envisagés. Une donnée nationale annuelle ne décrit pas automatiquement la demande dans le quartier et pendant la période où vous souhaitez proposer le logement.
2. Le type de séjour. Définissez à qui le bien pourrait convenir : personnes recherchant un appartement autonome, familles, longs séjours ou autres utilisateurs identifiés sur la base d’éléments concrets. Le choix de ce public est une hypothèse à vérifier ; il ne découle pas du nombre total de clients hébergés.
3. Les biens comparables. Recueillez des exemples similaires par leur emplacement, leur taille, leur état, leurs services et leur mode de gestion. Notez la date et la source. Un tarif affiché indique un prix demandé ; pour décrire les encaissements, il faut des données sur les séjours réalisés, les remises, les annulations et les coûts.
4. La gestion concrète. Précisez qui s’occupe des réservations, de l’accueil, du ménage, de l’assistance et de l’entretien. Vérifiez la disponibilité du service, le périmètre de la mission et le devis. Une prévision économique reste incomplète si elle n’explique pas comment le logement sera géré.
Une fiche claire, avant un pourcentage
Une première évaluation devrait permettre de remonter des hypothèses aux sources. Cette fiche aide à organiser l’échange avec votre interlocuteur et les professionnels mandatés.
| Élément | Information à recueillir | Élément de vérification utile |
|---|---|---|
| Bien et contexte | Unité, emplacement, caractéristiques et services | Fiche identifiée et visite |
| Calendrier | Jours d’usage personnel, d’entretien et de location | Calendrier distinct par utilisation |
| Demande | Public envisagé et biens comparables | Sources, période et limites de la comparaison |
| Recettes | Tarifs envisagés et nuits vendues prévues | Hypothèses justifiées ; données réelles séparées |
| Dépenses | Gestion, ménage, consommations, entretien et charges applicables | Devis et vérifications pertinents |
| Incertitude | Ce qui change avec moins de nuits vendues ou des coûts plus élevés | Scénario alternatif explicite |
Un champ non documenté reste « à vérifier ». Le remplir avec une moyenne nationale donnerait une apparence de précision sans répondre à la question.
La saisonnalité nécessite un calendrier
Une prévision annuelle est plus lisible lorsqu’elle montre aussi la répartition mensuelle des hypothèses. Durant quels mois utiliserez-vous personnellement le logement ? Quelles périodes seront proposées aux clients ? Quand prévoyez-vous les interventions d’entretien ? Quelles informations étayent les différences d’un mois à l’autre ?
En l’absence d’un historique pertinent, le calendrier est un scénario de travail. Il est utile d’en présenter une version plus prudente et d’indiquer les coûts qui subsistent même lorsque le logement n’est pas loué. Les écarts entre les deux scénarios aident à déterminer quelles informations recueillir avant de décider ; ils ne mesurent pas une probabilité de résultat.
Trois questions pour évaluer une proposition
La donnée concerne-t-elle ce bien ? Si elle décrit tout le pays ou une autre catégorie d’hébergement, utilisez-la comme contexte et demandez les informations relatives au logement.
Le chiffre est-il observé ou prévu ? Une réservation, un séjour réalisé, un encaissement et une estimation future ont des statuts différents. Le document doit permettre de les distinguer.
Qu’est-ce qui reste exclu ? Demandez si le montant comprend les commissions, la gestion, l’entretien, les périodes d’usage personnel et les charges applicables. Une recette brute ne correspond pas à la somme disponible pour le propriétaire.
La prochaine étape avec MGM
Pour un premier échange, indiquez la localité, le projet qui vous intéresse, l’usage personnel prévu et votre éventuelle intention de louer. Nous pourrons identifier les sujets pertinents à approfondir et vérifier quelles informations spécifiques sont disponibles.
Le guide d’achat décrit le parcours global. Les guides territoriaux aident à distinguer les îles. Un Inspection Tour permet d’organiser un échange sur place selon un programme convenu.
Méthode et limites. Article informatif de MGM Intelligence. Les statistiques citées sont des données officielles agrégées ; la fiche et les questions constituent un travail éditorial pour organiser l’évaluation. Aucune donnée privée sur les locations, les transactions immobilières ou les résultats MGM n’a été utilisée. Ce texte ne constitue ni une estimation de la valeur d’un bien, ni une prévision de rendement, ni un conseil personnalisé.