Contraparte
Quién asume las obligaciones, en qué país y con qué derechos para el inversor.
Visualización conceptual con IAMGM Capital · Relaciones con inversoresEstructuras diferentes.
Estructuras diferentes.
Responsabilidades que comprender.
Una visión de las principales formas de participación en el desarrollo inmobiliario. Cada operación tiene sus propias condiciones.
¿Socio, acreedor o titular de un instrumento?
Participar en una operación inmobiliaria puede adoptar diferentes formas. Las categorías descritas aquí no constituyen un catálogo de ofertas disponibles: sirven para orientar el primer diálogo. La estructura efectiva y su admisibilidad deben verificarse en cada operación.
01 · Equity
Participar en el capital.
Una participación en equity otorga una posición en el capital de una sociedad. Los derechos económicos y políticos dependen de la clase de participación, de los estatutos y de los acuerdos aplicables.
Los resultados dependen de la evolución de la actividad y de las decisiones societarias. Las distribuciones no están garantizadas; pueden producirse dilución, pérdida de capital y dificultades para transmitir la participación.
Aspectos que analizar: sociedad participada, destino de los recursos, derechos de voto e información, costes, distribuciones, futuras ampliaciones de capital y condiciones de salida.
02 · Mezzanine
Financiar con un orden de reembolso definido.
El término mezzanine designa estructuras de financiación que, generalmente, se sitúan entre la deuda sénior y el capital. Pueden prever subordinación respecto a otros acreedores y componentes económicos vinculados a los resultados.
La remuneración prevista en un contrato no elimina el riesgo de impago. Las garantías, el grado de subordinación y la recuperabilidad dependen de la estructura concreta; no deben darse por supuestos.
Aspectos que analizar: deudor, vencimiento, prioridad de los acreedores, eventuales garantías, restricciones, condiciones de pago y consecuencias del incumplimiento.
03 · Convertibles
Del crédito al capital, conforme a reglas precisas.
Un préstamo o bono convertible puede transformarse en una participación societaria cuando se cumplen las condiciones previstas. La conversión puede ser opcional u obligatoria, según el contrato.
Antes de la conversión, son relevantes los riesgos de crédito; después, los de la participación en el capital. El precio, la relación y el momento de conversión influyen en los derechos y en la posible dilución.
Aspectos que analizar: supuestos de conversión, valoración de la sociedad, clase de participaciones, vencimiento, reembolso y derechos antes y después de la conversión.
Leer la estructura antes que las cifras.
Recursos y riesgos
Cómo se utilizan los capitales, qué costes y conflictos de interés existen y qué factores pueden afectar al proyecto.
Plazo y salida
Cuándo y en qué condiciones es posible desinvertir. Un inmueble subyacente no convierte automáticamente una participación en líquida o garantizada.
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